Publicada em Diário da República a Lei n.º 8/2022 , de 10 de janeiro, revê o regime da propriedade horizontal, alterando o Código Civil.
As alterações entram em vigor em abril de 2022, com o objetivo de facilitar a administração de condomínios.
O que muda na nova lei?
- Declaração por encargos do condomínio, é obrigatória para vender casa;
Se vai vender a sua casa, deverá pedir ao administrador do condomínio a emissão de uma declaração escrita na qual conste o valor de todos os encargos com o condomínio relativamente à sua fração.
A declaração deve especificar : a natureza da fração, o montante dos encargos, os respetivos prazos de pagamento, bem como a menção de eventuais dívidas ao condomínio.
O documento será emitido pelo administrador do condomínio, no prazo máximo de 10 dias (seguidos), a partir do momento em que é pedido pelo condómino.
E se houver dívidas?
A responsabilidade de eventuais dívidas está relacionada com o momento em que estas deveriam ter sido liquidadas.
O novo proprietário é responsável, pelos valores devidos a contar da data de escritura de compra e venda, sendo assim responsável pelos encargos que se vençam depois da compra.
Note que se o novo proprietário da fração declarar explicitamente na escritura ou no documento particular autenticado, designado por DPA ( Documento Particular Autenticado), que prescinde da declaração do administrador, aceita a responsabilidade por qualquer dívida do vendedor ao condomínio.
O que vem a lei clarificar?
- A falta de acordo de todos os condóminos para alteração do título constitutivo da propriedade horizontal, quanto a partes comuns, passa a poder ser colmatada judicialmente, sempre que os votos representativos dos condóminos que nela não consintam sejam inferiores a 1/10 do capital investido e a alteração não modifique as condições de uso, o valor relativo ou o fim a que as suas frações se destinam.
- As despesas de conservação e fruição das partes comuns do condomínio, assim como pagamento de serviços de interesse comum, são, salvo disposição em contrário, da responsabilidade dos condóminos proprietários no momento das deliberações. Por isso o condómino não é responsável pelo pagamento de obras em partes comuns se não for proprietário da fração, na data da mencionada deliberação.
- Reparações indispensáveis e urgentes– podem ser realizadas por iniciativa de qualquer condómino (na falta ou impedimento do administrador), de acordo com a legislação, desde que necessárias à eliminação de patologias existentes nas partes comuns que possam, a qualquer momento, causar ou agravar danos no edifício ou conjunto de edifícios, ou em bens, colocando em risco a segurança das pessoas.
- Fundo comum de reserva – serve para assegurar as despesas de conservação do edifício. Pode, no entanto, ser utilizados para outro fim, se houver deliberação dos condóminos, ficando estes obrigados a assegurar o pagamento (no prazo máximo de 12 meses após a deliberação) da quotização extraordinária necessária à reposição do valor utilizado.
Quais as novas regras para a convocação das assembleias ?
- Podem ser feitas por correio eletrónico, mas para isso, os condóminos têm de se manifestar na assembleia anterior, devendo ficar a intenção redigida em ata, com a indicação do respetivo endereço de e-mail.
- É permita, a reunião de condóminos no mesmo local 30 minutos após a primeira convocatória, por exemplo, se numa assembleia marcada para as 9h00 não comparecer o número de condóminos suficiente, podem estes reunirem-se às 9h30, mas desde que existam condições para garantir a presença, no próprio dia, do número de condóminos que representem, pelo menos, um quarto do valor total do prédio.
- Prevê-se também a possibilidade de se realizar, contudo a título excecional, a assembleia de condóminos no primeiro trimestre de cada ano, se previsto no regulamento do condomínio, (deliberado em assembleia pela maioria).
- Reuniões de condomínio à distância , pode a administração realizar as assembleias de condomínio por videoconferência, caso seja pedido pela maioria dos condóminos. Contudo se algum dos condóminos não reunir condições para participar na assembleia por videoconferência, a administração deve ser informada para garantir os meios necessários.
- A assinatura da ata passa, compete à administração do condomínio a escolha por um ou por vários dos meios previstos para a assinatura da ata.
Pode ser feita por assinatura eletrónica ou por assinatura manuscrita, sobre o documento original ou sobre documento digitalizado (que contenha outras assinaturas). Vale como subscrição a declaração do condómino, enviada por correio eletrónico, para o endereço da administração do condomínio, em como concorda com o conteúdo da ata que lhe tenha sido remetida pela mesma via ( declaração que deve ser junta, como anexo, ao original da ata).
São acrescidas as responsabilidades dos Administradores
A nova lei contempla novas funções para o administrador do condomínio:
- Executar as deliberações da assembleia (que não tenham sido impugnadas) no prazo máximo de 15 dias úteis, ou no prazo fixado para o efeito (salvo nos casos de impossibilidade devidamente fundamentada);
- Informar, pelo menos a cada seis meses (por escrito ou correio eletrónico), os condóminos sobre o desenvolvimento de qualquer processo judicial, processo arbitral, procedimento de injunção, procedimento contraordenacional ou procedimento administrativo (exceto no caso de processos sujeitos a segredo de justiça, por exemplo);
- Emitir no prazo máximo de dez dias declaração de dívida do condómino, sempre que tal seja solicitado pelo mesmo;
- Verificar a existência do fundo comum de reserva.